更新料を支払う義務があるか？

結論は、更新料条項は有効。

判決文抜粋＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

更新料条項についてみると，更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借
契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1)
に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどという
ことはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対
し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判
上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当
然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからする
と，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人と
の間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人と
の間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ない
ほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新
料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特
段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基
本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが
相当である。

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http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110715143324.pdf

これで一応の決着を見たか、と思いきや、明確な基準は示されていないように見えます。

更新料条項が有効となる要件は、

「更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特
段の事情がない限り，」

ということです。

個別事情によって、有効になったり、無効になったりする、ということです。

ただ、どういう場合に無効となるかを考えてみると、

相場賃料が１０万円のところ、契約賃料１１万円で、更新料は１年毎に６ヶ月、というように、経済合理性がないような場合です。

こんな物件を借りる人はほとんどいないでしょうから、ほとんどの場合、更新料条項は有効、という結論になるでしょう。

更新料については、更新時期に更新契約書を締結しない自動更新（法定更新）の時に、更新料支払い義務があるか、という問題もあります。