都市伝説の真相に迫る─自殺部屋の家主に告知義務はあるのか？

よくある都市伝説や怪談のひとつに、こんな話がありますね。

引っ越した部屋に住み始めたら、なぜか体調が悪くなってきて、
病院に行ったけれど、どこも悪くないと言われた。

そのうち、部屋に誰か人がいる気配がしたり、物音がしたり、夜中に金縛りにあったり。
しまいには、仕事で大失敗したり、車にはねられてケガをしたり、
悪いことばかりが立て続けに起きるようになった。

友人に話してみると、真顔でこんなことを言うのです。
「その部屋で何かあったんじゃない？　殺人とか、自殺とか……」

怖くなってきた住人の女性はしかし、好奇心も湧いてきて部屋中を調べてみた。すると、そこにあったのは……

最近、こんな判決がありました。

「自殺があったことを告げずに部屋を賃貸。家主の弁護士に賠償命令」

自殺があったことを告げずにマンションの部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の弁護士の男性に対して約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が10月28日、神戸地裁尼崎支部でありました。

弁護士の男性は2011年５月に競売で兵庫県尼崎市内のマンションを取得。ところが、それまで住んでいた女性が３日後に部屋で自殺。
そうした事実を説明せずに2012年８月、男性とこの部屋の賃貸借契約を結んでいたようです。

男性は引っ越しした後に近所の住人から自殺の話を聞き、翌日には退去。同年９月20日に契約解除を通告したということです。

裁判で弁護士の男性は、「競売後の手続きは他人に任せており、自殺の報告を受けないまま部屋の明け渡し手続きを終えた」と主張したが、女性の死後に弁護士が部屋のリフォームを指示したことから、
「およそありえない不自然な経緯」「部屋の心理的な瑕疵（かし）の存在を知らないことはありえない」と裁判官は指摘。
「一般の人でもこの部屋は住居に適さないと考える。部屋には嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的な欠陥という瑕疵がある」として、賃料や慰謝料など約104万円の支払いを命じました。

ところで、こんな都市伝説？　というか噂がネットにあるようです。

殺人や自殺があった賃貸物件は、その後に誰か（１人目）が入居したら、
その次の入居者（２人目）には事実を伝えなくてもいい。
しかし、１人目は最低１カ月は住まなければいけないので、大家さんはそのためにバイトを雇って住んでもらう。
バイトは大抵、殺人や自殺や幽霊を気にしない人がやるが、中にはそんな人でも１カ月も住めずに逃げ出してしまう部屋がある。
だから、その部屋は今でもずっと空室のまま……

では、バイトの件は置いておいて、そうした“いわくつきの部屋”について法律で解説してみましょう。

貸室の入居者の自殺は、その後に賃借する人にとっては一般的に嫌悪感を生じる原因となるので、自殺の事実はその部屋を借りるかどうかの重要な要素になります。
したがって民法95条により、賃借人は事実を知らなかったことを理由に賃貸借契約の無効を主張することができます。

民法第95条（錯誤）
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

また、賃貸人は自殺後間もない時期に新たに部屋を賃貸する場合には、契約締結の際に事実を告知する義務があります。
これを怠ると、賃借人は賃貸人に対して告知義務違反を理由として、民法96条により詐欺として契約を取り消したり、解除することができます。
さらには、賃借人は引っ越し費用や慰謝料などの損害賠償請求もできます。

民法第96条１項（詐欺又は強迫）
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。

ちなみに、宅地建物取引業者、つまり仲介の不動産屋さんも自殺の事実を知っている場合には、告知義務があります。

したがって、仲介業者がいた場合には、賃借人は、賃貸人と仲介業者を同時に訴えることになります。

ただし、仲介業者は、事前に自殺があったことを調査する義務まではないと考えられます。

ところで、賃借人が、部屋を善良な管理者の注意に基づいて使用しなければなりません。

部屋の中で自殺をすれば、その部屋は心理的瑕疵となり、一般の人に貸すことができなくなるわけですから、部屋の中での自殺は、善管注意義務違反、ということになります。

そうすると賃借人が善管注意義務に違反して、物件に損害を与えた場合には、賃貸人には賃貸借契約に基づき、連帯保証人や賃借人の相続人への損害賠償請求が認められることになります。

さまざまな理由があっての自殺なのでしょうが、残された人には精神的ダメージに加えて、金銭的な負担ものしかかってきます。

自殺を自分の命を絶つだけだと考えている人がいるかもしれませんが、とんでもないことです。

周りの人に迷惑をかけてしまうことを憶えておかなければなりません。

それにしても、今回のニュース、たまたま賃貸人の職業が弁護士だったということでニュースになってしまったのでしょう。

弁護士が犯罪を起こした場合も、すぐにニュースになります。

それだけ高い規範意識が求められている、ということだと思います。

弁護士には高い職業倫理が求められますので、いっそう身を引き締めて日々生活していきたいと思います。